Znalecký posudek bytu a domu. Jaká je cena a kde ho vyřídit

Při koupi nemovitosti je pro obě strany – kupujícího i prodávajícího klíčovým bodem vyjednávání o ceně. Zatímco prodávající chce prodat co nejdráž a může cenu uměle nadhodnotit, kupující chce zase zaplatit co nejméně, proto se snaží cenu co nejvíc snížit. Jaká je však reálná a objektivní tržní cena nemovitosti? Tu dokáže nejpřesněji určit soudní znalec vypracováním tzv. znaleckého posudku.

Znalecký posudek na koupi nemovitosti

Nejčastější situací, kdy se vypracovává znalecký posudek, je koupě nemovitosti přes hypoteční úvěr. V těchto případech banka potřebuje poznat skutečnou cenu nemovitosti, kterou za úvěr ručíte, proto vám úvěr bez tohoto posudku jednoduše neschválí. Pokud financujete hypotečním úvěrem stavbu domu, potřebujete znalecký posudek předložit i při zápisu rozestavěné stavby do katastru nemovitostí.

Dalším důvodem může být vypracování posudku na účely dražby nemovitosti při exekuci nebo konkurzu, případně při různých občanskoprávních soudních sporech, v nichž figuruje předmětná nemovitost.

Kdo zpracovává znalecký posudek

Znalecký posudek na nemovitost může vypracovat pouze soudní znalec v oboru stavebnictví. Znalci musí být zapsaní v registru znalců Ministerstva spravedlnosti. Pro zápis musí splnit více podmínek, především musí být odborně způsobilí. To dokazují například ukončením příslušného vzdělání, potvrzeními o vykonávání praxe v oboru a složením zkoušek přímo na ministerstvu nebo na ministerstvem pověřeném znaleckém ústavu.  

Znalci mohou být vedení i v seznamech na různých webstránkách, které jim nabízejí placenou propagaci. Nejistěji si však prověříte oprávnění znalce tím, že ho vyhledáte v už uvedeném registru na webstránce Ministerstva spravedlnosti České republiky. V něm jsou zapsaní znalci jako jednotlivci, znalecké organizace (většinou firmy) a také znalecké ústavy.

Jak vybrat toho správného znalce

Při finacování nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru si můžete vybrat znalce třemi způsoby:

  • Vámi zvolený soudní znalec – Při výběru znalce si předem prověřte, zda jsou jeho posudky vaší bankou akceptované. Někteří znalci s tím mohou mít problém, pokud v minulosti dodali méně kvalitní posudky. Dobré je, když znalec působí v oblasti, kde se nemovitost nachází. V tom případě se dokáže lépe orientovat v místních podmínkách a jeho odhad je o to přesnější.
  • Interní znalci banky – V některých bankách vám nemovitost ocení i interní znalci, zpravidla se však tato služba vztahuje pouze na oceňování bytů. Sice se nemusíte tohoto interního ocenění bát, protože se nestává, že by interní znalci podceňovali cenu nemovitosti, ale počítejte s tím, že znalecký posudek bude vyhotovený pouze pro tu konkrétní banku, v níž žádáte o hypotéku a do ruky vám ho nedají. Pokud byste potřebovali znalecký posudek i na jiné účely, budete si muset dát vypracovat nový. Posudky vypracované interními znalci bank urychlují proces vyřízení úvěru, protože už neprocházejí interními kontrolními mechanismy banky. Za ohodnocení interními znalci si banky obvykle účtují poplatky.
  • Smluvní znalec banky – Banka vám může nabídnout také ohodnocení nemovitosti smluvním znalcem. Ta s ním vyřídí všechny potřebné formality, které vy už potom řešit nemusíte. Často banky nabízejí také různé akce, během nichž vám při splnění určitých podmínek odpustí poplatky za ocenění jejich smluvním znalcem. Vyhodnocení interním nebo smluvním znalcem banky vám na druhé straně poskytne stoprocentní jistotu, že banka bude znalecký posudek akceptovat.

Jak určuje znalec cenu nemovitosti

Víc než polovinu ceny nemovitosti tvoří lokalita, kde se nemovitost nachází. Ceny jsou vyšší ve větších městech a nižší na vesnicích. Také má na cenu vliv to, zda se nemovitost nachází v centru města, resp. obce, nebo v jeho blízkosti, jaký je typ zástavby v okolí, skladba obyvatelstva, dopravní situace a dostupnost atd. Nemovitost v centru města bude mít vždy větší hodnotu než ta na jeho periférii. Také její hodnota poroste mnohem víc.

Dále znalec hodnotí výměru budovy, její věk a opotřebení, technický stav, příslušenství k ní a údaje o pozemku. Ve znaleckém posudku se nebere do úvahy vybavení domu, bytu nebo budovy, jako je např. kuchyňská linka, podlahy apod. Právě tady může nastat rozpor mezi cenou stanovenou znalcem a tou, kterou požaduje prodávající – ten totiž zpravidla vybavení do ceny promítne.

Hodnota nemovitosti stanovena znaleckým posudkem

Uvedený postup se nazývá metoda polohové diferenciace. Další postup, který může znalec použít, je tzv. porovnávací metoda, při níž určuje hodnotu nemovitosti porovnáváním s akutální hodnotou podobných nemovitostí v lokalitě prostřednictvím přezkoumatelných údajů (rozloha, věk, poslední prodejní cena apod.). Při posuzování nemovitosti pro komerční účely (kde se pronajímají prostory nebo sídlí firmy) se používá třetí postup, tzv. kombinovaná metoda. Při ní znalec bere do úvahy i případné výnosy, které může nemovitost přinášet (kombinace technické a výnosové hodnoty).

Účelem znaleckého posudku je odhadnout cenu nemovitosti, ne její skutečný technický stav. Pokud tedy chcete mít jistotu, že vás po koupi nic nepřekvapí, nechte znalce prověřit i případné nedostatky, nebo si přizvěte jiného odborníka z oblasti stavebnictví.

Jaké doklady jsou potřebné pro vypracování posudku

  • List vlastnictví a katastrální mapa – tyto můžete stáhnout z internetové stránky katastru, případně je získá sám znalec.
  • Doklad o stáří stavby – u domů se stáří dokazuje kolaudačním rozhodnutím, u bytů stačí potvrzení od správce bytového domu.
  • Nákres půdorysu nemovitosti – je většinou součástí projektové dokumentace ke stavbě, pokud ne, znalec si zakreslí půdorys sám, přičemž bere do úvahy rozlohu celého pozemku.
  • Způsob nabytí nemovitosti – prokazuje se doložením kupní smlouvy, darovací smlouvy apod.

Údaje obsažené ve znaleckém posudku

Znalecký posudek se obvykle skládá z více dokumentů. Jde o údaje o vlastnících nemovitosti, výpočet technické hodnoty a stanovení všeobecné hodnoty nemovitosti. Také obsahuje výše uvedené dokumenty jako výpis z listu vlastnictví, kopii mapy z katastrálního portálu, nabývací dokumenty (např. kupní smlouva), náčrt půdorysu s výměrou a fotografickou dokumentaci.

Posudek většinou znalec odevzdává ve dvou tištěných originálech a na dvou elektronických nosičích (obvykle na CD). Raději si předem ověřte, kolik originálů bude od vás banka, resp. jiný orgán požadovat, aby se nestalo, že jich budete mít málo, případně že pro vás originál dokumentu nezůstane. Za pozdější vyhotovení dalších originálů totiž může znalec požadovat další poplatek.

Hodnota nemovitosti – je možné ji ovlivnit?

V první řadě je třeba podotknout, že banka se při posuzování hypotečního úvěru vždy orientuje podle hodnoty určené znaleckým posudkem, ne podle ceny, kterou požaduje prodávající. Pro banku v podstatě znamená tato hodnota peníze, kterými za úvěr ručíte. Od ní se odvíjí i výška úvěru, který vám banka schválí.

Hodnota domu na základě znaleckého posudku

V praxi může nastat i následující případ:

  • cena, kterou požaduje prodávající: 2 000 000 korun
  • hodnota podle znaleckého posudku: 2 100 000 korun
  • východisková hodnota při určování výšky úvěru: 2 100 000 korun

V tomto případě vám banka poskytne vyšší úvěr, než je cena, kterou požaduje prodávající. Peníze navíc se určitě hodí, avšak myslete i na to, že čím vyšší úvěr dostanete, o to déle ho budete splácet.

Druhý příklad ilustruje další, mnohem častější situaci:

  • cena, kterou požaduje prodávající: 2 000 000 korun
  • hodnota podle znaleckého posudku: 1 900 000 korun
  • východisková hodnota při určování výšky úvěru: 1 900 000 korun

Tato situace je mnohem častější. V očích banky ručíte pouze sumou 1 900 000 korun, proto vám vyšší úvěr neposkytnou.

V obou uvedených příkladech poskytne banka žadateli úvěr do výšky hodnoty nemovitosti podle posudku. V praxi to ale funguje tak, že znalecký posudek prochází v bance určitými kontrolními mechanismy, po kterých v konečném důsledku může banka rozhodnout, že cena nemovitosti podle posudku je příliš vysoká a uměle ji sníží – tedy vám poskytne nižší úvěr. Neberte tak hodnotu stanovenou znalcem jako pevnou a neměnitelnou.

Co se týká úmyslného nadhodnocení nemovitosti, můžete o to zkusit znalce požádat, ale každý seriózní znalec přílišné nadhodnocení odmítne. Jde totiž o jeho pověst nelen mezi kolegy z oboru, ale i mezi bankami. Pokud dodá nekvalitní posudky, některé z bank je mohou přestat akceptovat, což v konečném důsledku bude vést ke ztrátě zakázek ze strany žadatelů o hypotéky.  

Cena, doba vypracování a platnost posudku

Většina znalců dokáže vypracovat znalecký posudek na běžný dům nebo byt v průběhu jednoho až dvou týdnů. Ceny se pohybují kolem 2 500 a 5 000 korun za byt, u rodinných domů začínají na úrovni 7 500 korun.

Vypracování znaleckého posudku

Znalecký posudek jako takový nemá zákonem stanovenou dobu platnosti. Záleží jen na konkrétních institucích (banka, katastr, úřady, soud), jak starý posudek jsou schopné akceptovat. Myslete však na to, že ceny nemovitostí se neustále vyvíjejí, a proto posudek starý jeden-dva roky už nemusí být v očích těchto institucí vůbec aktuální.

Na co tedy nezapomenout

Před koupí a žádostí o hypoteční úvěr i znalecký posudek si nemovitost řádně prověřte. Prověřte si listy vlastnictví na katastru (neměly by na něm být žádná břemena ani zástavní práva), prověřte si okolí, dopravní dostupnost, občanskou vybavenost, sousedy atd. Potom si vyberte, zda chcete svého znalce, interní posouzení v bance nebo smluvního znalce banky.

Pokud si budete znalce vybírat osobně, prověřte si, zda je zapsaný v registru znalců, jaké má reference a zda jsou jeho posudky akceptované v bance, kde žádáte o úvěr. Ujistěte se, že máte k dispozici všechny dokumenty potřebné pro posouzení hodnoty nemovitosti a po vyhotovení posudku si nezapomeňte vyžádat dostatečný počet tištěných originálů a také jeho elektronických verzí.


Přidat komentář


Vzhlédnite také naše inspirace

Hnědá ložnice - je to dobrá volba? Hnědá ložnice - je to dobrá volba?

Barvu do ložnice si vybírejte podle svých pocitů. Pokud se vám hnědá líbí a zklidňuje vás, pak se do vaší ložnice hodí.

Jídelna - jako součást kuchyně či obývacího pokoje Jídelna - jako součást kuchyně či obývacího pokoje

Toužíte po jídelně, ale se obáváte, že ji do svého malého bytu nenapracete? Nemusíte se obávat, stačí i malý prostor na to, abyste si mohli vytvořit místo, kde se bude rodina setkávat...

Retro obývací pokoj - vsaďte na explozi barev Retro obývací pokoj - vsaďte na explozi barev

Prvky retro stylu nás obklopují každý den. Spojení moderního a retra se líbí nejen mladším, ale i starším ročníkům. Pokud přemýšlíte nad tím, že svůj obývací pokoj oživíte netradičním...



Publikováno dne: 03.03.2019
Hodnocení článku:
(89%)

V tejto kategórií nájdete aj:

Jak podat návrh na vklad do katastru nemovitostí? Stáhněte si náš vzor Jak podat návrh na vklad do katastru nemovitostí? Stáhněte si náš vzor

Jak vyplnit předávací protokol bytu nebo domu Jak vyplnit předávací protokol bytu nebo domu

Při přebírání/odevzdávání bytu či domu je potřebné vyplnit přebírací/předávací protokol, v němž jsou zaznamenané všechny potřebné údaje vztahující se k nemovitosti. 

Plomba na listu vlastnictví vyznačená na základě V a Z: Víte, co to znamená? Plomba na listu vlastnictví vyznačená na základě V a Z: Víte, co to znamená?

Při transakcích s nemovitostmi jste se možná setkali s pojmem „plomba na listu vlastnictví“. Na první pohled to zní jako odstrašující právnická formule, ale ve většině případů se není...