Při prodeji nemovitosti na ní chce každý logicky vydělat co nejvíc. Prodávající však mnohokrát udělá celou řadu drobných chyb, které na konci ukrojí celkem slušnou část z celkové prodejní ceny nemovitosti. Jak se jim vyhnout a jak prodat nemovitost co nejvýhodněji?
V první polovině následujícího článku si povíme o nejčastějších chybách a o tom, jak se jim vyhnout. Poradíme vám také, jak co nejefektivněji zvednout cenu prodávané nemovitosti, a ve druhé polovině se zase můžete dočíst o způsobech, kterými můžete ušetřit na daních nebo DPH.
Začneme tím, co obvykle mnoho majitelů nemovitostí pokazí hned v začátcích prodeje. „Velké oči“, nedostatečná příprava či chyby v marketingu se sice nemusí jevit jako obrovský problém, pamatujte však, že prodej nemovitosti je stejný jako jakýkoliv jiný prodej. Koupili byste si tenisky, které špatně vypadají, jsou předražené a ještě vám ani nesedí? Asi ne. Zájemce musíte oslovit „na první“, nesmíte je vystrašit, a už při pohledu na první fotografii u vašeho inzerátu musí mít pocit, že tento byt nebo dům je ten pravý ořechový.
Kdo podle vás určuje prodejní cenu vaší nemovitosti? Ne, vy to, bohužel, nejste. Určuje ji trh s nemovitostmi, tedy konkurenční nabídky v dané lokalitě, a také to, co jsou za ni ochotní zaplatit kupující. Když si stanovíte nereálně vysokou cenu, nemovitost neprodáte, právě naopak, na hodnotě časem spíše ztratí. Takzvané dlouhodobé nabídky, tedy inzeráty, které na různých portálech svítí celé měsíce až roky, jsou totiž pro kupující obrovským červeným vykřičníkem. Navíc je dokázané, že statisticky máte největší šanci na prodej takové nemovitosti, která je promovaná maximálně 2 týdny.
Dalším problémem nadhodnocené nabídky je odrazení potenciálních zájemců. Čím víc lidí „nalákáte“ na osobní prohlídku vašeho bytu či domu, tím větší šance na jeho prodej máte. Přemrštěná suma je spíše odradí, resp. mnozí váš inzerát automaticky přeskočí. Prodejní cenu si proto nikdy nestanovujte jen podle vašich přání, podle toho, kolik jste do nemovitosti investovali a nedávejte na rady „zkušených“ kamarádů, kteří vědí, kolik takový byt stojí. Obraťte se na znalce nebo realitní kancelář, popřípadě si udělejte malý průzkum sami.
Řekněme, že na prohlídku vašeho bytu přijdou tři různí zájemci. Od všech slyšíte například, že byt je pěkný, ale kvůli těm starým netěsnícím oknům, plísni v koupelně a popraskané omítce si to ještě raději promyslí. Zpětná vazba od zájemců je to nejdůležitější, podle čeho byste se měli orientovat. Když vidíte, že je odrazuje vysoká cena, odstranitelné nedostatky nebo nekvalitní fotografie u vašich inzerátůh, změňte to co nejdříve. Zpětná vazba je důležitá samozřejmě i z hlediska samotného trhu s nemovitostmi.
Prodej nemovitosti přes více realitních agentur je téměř vždy velmi špatným krokem. Logika, „když bude můj byt vyskakovat na každém rohu, určitě si ho všimne víc lidí“, v rámci dobrého marketingu nefunguje nejlépe. Nabídky, které se objevují pod různými realitními kancelářemi a makléři a na různých portálech, přičemž u každé z nich najde kupující úplně jiný popis, fotografie, případně i cenu, působí amatérsky a mnohokrát i nedůvěryhodně. Podívejte se na to z vašeho pohledu. Zaujala by vás tato nabídka?
Kromě toho, že nemovitost prodávaná více makléři nepůsobí na kupujícího atraktivně, s největší pravděpodobností do takového byznysu nepůjde žádný kvalitní realitní makléř. Proč by se přece snažil rukama nohama prodávat nemovitost, kterou mezitím může prodat někdo jiný nebo vy sami? Pokud se rozhodnete nemovitost prodávat s pomocí realitky, vyberte si jednu profesionální, nejlépe takovou, která má pozitivní reference a reálné výsledky.
Pokud jste si právě naspořili dost peněz na koupi bytu nebo domu nebo potřebujete vaši nemovitost prodat, určitě se potýkáte s dilematem, zda řešit koupi nebo prodej bytu přes realitku nebo svépomocí. Poradíme vám!
Číst celý článekOpět se dostáváme k tomu, že na vaši nemovitost musíte při prodeji hledět jako na zboží. Tak například, chcete si koupit dětský kočárek z druhé ruky. Vyberete si ten za 3 000 Kč s defektem a špinavou látkou, nebo ten za 5 000 s funkčními koly a nádherným potahem s pohádkovými postavičkami? Pokud váš byt na první pohled zatraktivníte, můžete si stanovit vyšší prodejní cenu a přesto o něj bude stále dostatečně velký zájem.
V tomto směru platí velmi jednoduchá přímá úměra. Čím víc času, energie a financí investujete do zkrášlení vaší nemovitosti, tím výhodněji a jednodušeji ji prodáte. Hovoříme jak o větších úpravách, jak jsou opadané omítky, poškozená podlaha či stará okna, ale i o drobnostech, jakými jsou například čisté podlahy a zařízení interiéru, pořádek či doplňky. Ano, kupující si s nemovitostí nekoupí i záclony, sošky, koberečky, umytou podlahu a uklizený balkón, ale těmito detaily vaše nemovitost udělá mnohem lepší první dojem, a to jak na fotkách, tak i při reálné prohlídce.
Říká vám něco výraz Home Staging? Pokud ne a prodáváte nemovitost, co nejdříve si ho nastudujte. Home Staging je takové upravení bytu, aby na první pohled působil atraktivně. Bytový designer k vám přijde, zhodnotí, co by bylo dobré změnit, upravit, vyměnit či dokoupit a váš byt takto získá na hodnotě. Samozřejmě, „designování“ nemovitosti můžete zvládnout i sami, v žádném případě ho však nepodceňujte.
Marketing je alfou a omegou každého prodeje. Co všechno zahrnuje? V případě nemovitosti jde hlavně o inzeráty, u kterých je důležité to, kde budou uveřejněné, jak budou napsané a srozumitelné, a také, jak v nich bude vypadat a působit vaše nemovitost. Fotografie byste neměli nikdy fotit sami na mobil, a to ani na ten s kvalitním fotoaparátem. Služby profesionálního fotografa zase nestojí tolik, abyste nad nimi nemohli ani uvažovat. Kvalitní fotografie přitom sehrávají jednu z nejdůležitějších rolí, protože také působí na první dojem.
Dnes není na škodu využít i video propagaci. Uznejte, když si už rovnou u inzerátu můžete nemovitost virtuálně prohlédnout, je to obrovským plusem. Nezapomeňte, že nemovitost musí být před zhotovením fotografií či videa uklizená, čistá a ideálně „vydesignovaná“ do posledního detailu. Formulaci textu byste měli také svěřit do rukou někoho, kdo ví jak na to. Neúplné informace nebo naopak přehnané vychvalování 50leté garsonky lidi také spíše odradí.
Prodej přes realitní kancelář nebo takříkajíc na vlastní pěst, ani jeden z těchto způsobů prodeje nemovitosti nemůžeme označit za vysloveně nevhodný nebo vhodný. Mnozí prodávající vnímajú služby realitních makléřů automaticky jako nevýhodné řešení. Jak jste už asi pochopili, chybné kroky při prodeji nemovitosti vás však v konečném důsledku mohou stát mnohem víc než provize pro realitního makléře. Proto nikdy není skutečně na škodu využít tyto služby. Do prodeje nemovitosti na vlastní pěst byste měli jít jen tehdy, když jste si na 100 % jistí, že zvládnete s přehledem všechny její aspekty.
Prodej nemovitosti bez DPH je dalším způsobem, který vám dokáže ušetřit poměrně vysokou finanční částku. Kupní cenu nemovitosti platíte včetně DPH, které je součástí kupní ceny, pokud kupujete nemovitost od developera, případně od jiného subjektu zabývajícího se realitní činností. Pokud se rozhodnete pro koupi nemovitosti přes realitní kancelář, která je pouze zprostředkovatelem, DPH neplatíte.
U nemovitosti, která je ve vašem osobním vlastnictví a kterou prodáváte z postavení soukromé osoby, se daň z nabytí nemovitých věcí vypočítá z kupní ceny bez DPH vždy, pokud není nabyvatel nemovitosti plátcem DPH.
V kupní ceně nemovitosti musí být vždy vyčísleno DPH, aby se nestalo, že by byl základ k výpočtu daně z nabytí nemovitosi o DPH navýšen. Nabyvatel nemovité věci, který je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí, potřebuje tuto informaci pro vyplnění daňového přiznání.
Pokud je prodávající plátce DPH, uvede to ve smlouvě a vyčíslí přesnou výši daně z přidané hodnoty. Nezáleží, zda je kupující plátcem DPH či nikoli. Pokud prodávající není plátcem DPH, daň z přidané hodnoty nemusí vyčíslit ani na daňovém dokladu, ani ve smlouvě. Na dokumentech, souvisejících s prodejem nemovitosti, bude uvedena pouze jedna částka, která poslouží jako základ pro výpočet daně z nabytí nemovitosti.
Ke stavbám pro trvalé bydlení se vztahuje sazba DPH 21 %, pro ostatní stavby a pro stavby pro sociální bydlení je sazba DPH 15 %. Na podání daňového přiznání je určena tříměsíční lhůta. Plynout začíná od prvního dne měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém byl proveden vklad nemovitosti.
Prodej nemovitosti na splátky pro vás může být výhodný také, a to ze dvou důvodů. Prvním z nich jsou nižší daně v rámci daného zúčtovacího období. Podle zákona jste totiž povinní zdanit jen to, co jste reálně vydělali. V konečném důsledku tedy na daních nezaplatíte méně, nebudete však muset platit tak vysokou sumu v rámci jednoho zúčtovacího období, tedy najednou. Druhou možností, jak si můžete při prodeji nemovitosti na splátky snížit základ daně, je uplatnění co největšího počtu možných výdajů, které jsme si vyjmenovali výše.
Milujem prírodu so všetkým, čo v nej rastie a žije. Som vyštudovaná učiteľka pre najmenších drobcov, ktorú však zlákalo písanie, zvieratá a život...
Dětský pokoj v podkroví - vytvořte dítěti vhodný prostor na všechny aktivity
Toužili jste i vy jako dítě po pokoji v podkroví? Pokud máte šanci svému dítěti zařídit pokoj v podkroví, neváhejte. Inspirujte se v naší galerii.
Stolek do dětského pokoje - patří k základnímu vybavení
Zda máte doma školkaři nebo již školáka, stolek je pro něj nezbytnou pomůckou - slouží ke kreslení i na psaní, na hraní se i tvoření.
Knihovny - obývák si bez nich nebudete vědět představit
Jsou knihy nedílnou součástí vašeho života a obklopujete se jimi ve velkém? Pak jim pořiďte pořádnou knihovnu, v níž se budou vyjímat a která se zas bude vyjímat ve vašem obývacím pokoji.
Rezervační smlouva na koupi nemovitosti. Tohle byste měli vědět!Vzor rezervační smlouvy naleznete na mnoha internetových stránkách, pojďme si však objasnit, k čemu taková smlouva slouží a jaká práva a povinnosti z ní prodávajícím, kupujícím či...
Home staging – jak nafotit byt a dům, aby vypadal co nejlépePlánujete prodat váš dům nebo byt? V tom případě byste si určitě měli dát záležet na tom, abyste v rámci jeho nabídky dodali kvalitní fotky, které opticky zvětší a zkrášlí interiér.
Nedosáhnete na novostavbu? Nebojte se rekonstrukce!Nastávají krušnější časy a minimálně v rámci následujících dvou let budou novostavby pro většinu lidí nedostupné. I přesto ale přetrvává jiskřička naděje v podobě rekonstrukce vaší...
